#25 Auswandern ohne Wegzugsbesteuerung

00:00:00: Im folgenden Ausschnitt aus einem unserer Live-Binare erfährst du eine Steuergestaltung, um als Immobilieninvestor erstens steueroptimiert von Mieteinnahmen zu leben zweitens größtmöglichen Vermögenschutz zu genießen drittens Erbschaftsteuer komplett zu vermeiden und viertens Auswandern zu können ohne Wegzugsbesteuerung.

00:00:20: Diese Gestaltung sollte wirklich jeder Immobilie Investor kennen

00:00:27: Systematisch Steuern sparen und nachhaltig Vermögen schützen.

00:00:31: Herzlich willkommen im Steuermentoring-Podcast.

00:00:35: Hier erhältst du jede Woche neu das begehrte und praktische Insiderwissen, dass sich neunundneutzig Prozent aller Unternehmer wünschen – werder auch du zum Topsteuerinvestor!

00:00:46: Und hier ist dein Host, der mit dir sein Wissen aus über zwanzig Jahren Praxis teilt.

00:00:52: Nelsen

00:00:53: Kremers

00:01:03: Das kennt ihr schon.

00:01:05: Du hast jede Menge private Immobilien gekauft, du hast die alle durchsaniert, renoviert... Damit hast du die Mieten angehoben und die Werte gesteigert.

00:01:13: Und so baut sich ja großes Vermögen über den nächsten Jahre einfach auf.

00:01:18: das ist so.

00:01:20: Alle, die viele Immobilie haben, wissen, du hasst neutorisch das Gefühl keine Liquidität zu haben.

00:01:25: Wenn du einen Bankdarlehen haben willst wie die Bank der Vermögensaufstellung, du stellst fest Mensch ich bin zweifacher Millionär.

00:01:32: aber Spürt du ich das irgendwie nicht?

00:01:34: Das ist dieses Schicksal, was alle so teilen.

00:01:37: Aber es sind sehr hohe positive Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtung in der Einkommenssteuer die richtig weh tun.

00:01:45: Fünfundvierzig Prozent Steuern da drauf – ein echter Schmerz!

00:01:48: Schritt eins Du gründest eine GmbH- und CoKG Und verkaufst deine Immobilien zum Marktwert dort rein Also nicht wie eben bei den GmbHS für zehn Prozent damit man die Grund der Werbsteuer sparen kann.

00:02:05: Sondern zum vollen Marktwert!

00:02:08: Im Zweifel empfehle ich GIPP, zehn-fünfzehntausend Euro aus für einen Gutachter, der alle deine Immobilien bewertet und sage ihm sag mir ehrlich was ist der marktwert?

00:02:17: Je höher desto besser.

00:02:19: Und deine GMBHKG hat ja gar kein Geld.

00:02:22: Der hast du ja gerade erst gegründet.

00:02:24: also macht ihr ein Notarvertrag wo drin steht Ich gebe ja um KokaG, der Käufer verpflichtet mich den Kaufpreis innerhalb der nächsten zwanzig, dreißig Jahre muss man dann ausrechnen.

00:02:35: Zurück zu zahlen also ratenweise das nennt man dann Verkäuferdarlehen.

00:02:39: was wir da machen so dass du zum Beispiel eine Rate kriegst von drei Prozent im Monat Das ist ne Tilgung plus ein Zins von dreieinhalb Prozent zum Beispiel.

00:02:50: das könnte angemessen sein.

00:02:51: und dieser Kaufpreist diese Kaufpreiserückzahlung diese drei Prozent Tilgung, das sind bei dir steuerfreie Einnahmen.

00:03:01: Eine Tilgungen ist nicht steuerpflichtig, sondern nur der Zins ist steuerflüchtig.

00:03:07: Den setzt die GmbH und Coca-Gee ab, spart fortyfünf Prozent Steuern Und du kriegst übrigens die Zinsen und zahlts nur fünfzwanzig Prozent Steuen Alleine da ist schon cool.

00:03:17: Aber lass mal das mal außen vor.

00:03:19: Die drei Prozent Tilgum, die du bekommst, die die Bank auch bekommen würde wenn die GGB und Coacagay sich das Geld von der Bank leihen würde um es dir zu bezahlen.

00:03:27: Diese, kann sie übrigens auch machen.

00:03:30: Diese Zahlung ist steuerfrei und nicht nur das der Verkauf aller deiner Immobilien an die GmbH im KOK AG, die dir alleine gehört.

00:03:39: Deswegen macht man eine GmbHA im Kok AG weil es eine Personengesellschaft ist, die mit nur einem Gesellschafter gegründet werden kann.

00:03:46: Eine GWR da brauchst du immer mindestens zwei.

00:03:49: Kostet null Prozent Grunderwerbsteuern.

00:03:52: Null!

00:03:53: Also wir haben das jetzt in einem Fall gemacht mit sechs Millionen Euro Immobilienvermögen, dann in einem fall mit sechzehn Millionen Euro Imobilien-Vermögen und jetzt ist ein fall damit ungefähr siebenundzwanzig Millionen Euro im Mobilien Vermögen.

00:04:05: Haben wir noch einen kleineren Fall gemacht?

00:04:06: Es kostet also keine Grunderwerbsteuer weil eine Person, dass bist du verkauft privat, Immobilie an einer GmbH-Kokage die dir gehört.

00:04:15: Das heißt es ist eine und dieselbe Person geht aber nur bei Personengesellschaften.

00:04:19: gmbh-kokages geht nicht mit gmbhasen.

00:04:22: Genau, die Notarkosten fallen an.

00:04:25: Ein Prozent bis anderthalb Prozent Notarkosten.

00:04:28: Klar!

00:04:28: Keine Grund der Werbsteuer.

00:04:30: Das ist schon mal der erste Knaller.

00:04:32: Der zweite Knaller ist – stell dir mal vor das sind Menschen, die haben jetzt zehn Millionen Euro vielleicht Immobilienvermögen aber die Kaufpreise waren vier Millionen?

00:04:41: Fünf Millionen?

00:04:42: Die schreiben auch nur auf Vier oder fünf Millionen ab.

00:04:45: Die GmbH am Coca-G schreibt jetzt auf Zehn Millionen ab.

00:04:48: Das heißt also, zehn Millionen AFA statt auf fünf Millionen.

00:04:52: Das sind fünf Millionen mal zwei Prozent üblicherweise AFA.

00:04:56: Können euch ausrechnen?

00:04:57: Können wir selber mal ausrechen?

00:04:59: Wie viele Abschreibungen jetzt mehr sind?

00:05:01: Abschreiben drücken den Steuerpflichtigen gewinnt!

00:05:04: D.h.,

00:05:04: die GmbH und Coca-G hat sowieso viel weniger zu versteuern.

00:05:08: durch die Abschreibungen und durch die Zinsen, die sie dir bezahlen muss fallen dann erst fortyfünf Prozent Steuern an, weil die zahlt ja auch fortyfünfezig Prozent Steuer.

00:05:19: Also du zahlst dann auch forty fünfezig Prozent Steuen als Gesellschafter der GmbH im Kokagee.

00:05:24: Aber du hast schon mal eine steuerfreie Rente!

00:05:27: Das ist schonmal gut.

00:05:27: und du kriegst jetzt Geld steuerfrei so.

00:05:30: Du könntest jetzt hier schon wegziehen übrigens kein Problem.

00:05:33: Du kannst wegziehen ins Ausland ohne Wegzugsteuer, weil wir haben ja gelernt Gmbh im Kokages und Stiftungen keine Wegzug Steuer.

00:05:40: aber Erbschaftssteuer hast du natürlich trotzdem in Zukunft Weil das Vermögen ist immer noch dir zuzuordnen, weil ob du die Immobilien privat hast oder dann geben wir auch einen Coca-G ändert nix daran.

00:05:50: Es fällt Erbschaftssteuer auf die vollen zehn Millionen an wenn man über zehn Millionen Immobilientvermögen reden?

00:05:55: Das ist blöd!

00:05:57: Weil du willst ja und dass es auch so ein Klientel noch mehr Vermögend aufbauen.

00:06:02: aber du siehst jetzt schon Du hast eine Erbschaffsteuerprobleme weil wenn du versterben solltest morgen was keiner sich wünscht.

00:06:08: Aber es kann immer passieren.

00:06:10: Dann erben Deine Erben, zehn Millionen und zehn Millionen Erbschaftssteuer.

00:06:15: Über zwei Millionen Erb- schaft Steuer die dann entstehen und die müssen relativ schnell bezahlt werden.

00:06:19: oder das Geld ist meistens nicht da ohne eine Immobilie verkaufen zu müssen und Verkauf mal in schlechten Zeiten Immobilien.

00:06:25: Das stört uns noch!

00:06:26: Und die Erbshaft Steuern stürt uns noch.

00:06:28: und deswegen is der nächste Schritt den wir dann machen bei solchen Mandanten, wer hier?

00:06:34: Wir gründen eine Stiftung idealerweise nicht in D sondern in Li, in Lichtenstein Weil Lichtenstein keine Erbersatzsteuer kennt.

00:06:43: Und jetzt kommt im Grunde der Schift, der so effektiv und einfach ist am Ende?

00:06:49: Die GmbH und Coca-G hat ja ein Vermögen von zehn Millionen Euro in Immobilien.

00:06:54: Die schuldet dir aber auch zehn Millionen EUR.

00:06:56: Das heißt ihr erschulden von zehn Mio.

00:06:58: Und für alle, die sich fragen ja aber was ist denn wenn ich noch Rest schulden habe auf meine Immobilien?

00:07:03: Ist natürlich regelmäßig so.

00:07:05: Da müssen wir mit der Bank reden und sagen Ja du verkaufst deine Immobilie in vierzehn Millionen an die GmbH-Kokagee.

00:07:11: Die Bank muss sagen ja kein Problem!

00:07:13: Die Gmbh-Kokoagee kann gerne die Darlehen übernehmen von unserem Klientenkunden.

00:07:20: Dann schreiben wir einfach die Restdarlehen auf die GMBH-kokagee um und die neuen Darlehnen, die die GGBH-kokageee hat also die Schulden dir gegenüber.

00:07:28: Die kommen halt neu dazu.

00:07:30: Und zehn Millionen Vermögen minus zehn Millionen Schulden, wie viel Wert hat die GmbHG?

00:07:34: Schreibt mir das gerne mal rein!

00:07:35: Wenn die GGBHG zehn Millionen Euro Immobilienvermögen hat und auf der anderen Seite zehn Millionen € Schulden ein Teil dir gegenüber aus dem Kaufpreis einen Teil der Bank gegenüber.

00:07:45: Wieviel Wert Matthias?

00:07:47: Null Euro.

00:07:48: Genau dann gehen wir hin und sagen genau Peter.

00:07:51: Danke Eva Maria auch vielen Dank für deinen Beitrag.

00:07:54: so null.

00:07:56: Wenn eine Gesellschaft null Euro wert ist, dann kann ich sie auch schenken.

00:08:00: Weil was null Euro Wert ist, kostet doch keine Schenkungsteuer richtig?

00:08:04: Und jetzt schenkst du in dem Fall deine GmbH und Coca-Gae Anteile an eine von dir errichtete Stiftung in Lichtenstein.

00:08:11: Geht auch mit einer Stiftungen in Deutschland.

00:08:14: Deswegen D&Li.

00:08:15: Schenkungssteuer frei!

00:08:16: Keine Schenkumssteuer.

00:08:17: Ist ja klar.

00:08:18: Grundsätzlich Schenkungensteuer Ja aber hier Nein weil es ist ja kein Wert da.

00:08:24: Und schon ist neuer Eigentümer deiner GmbH und KOKAG deine Stiftung, sagen wir mal in Nichtenstein.

00:08:29: Ab da haben wir den Nachteil, den wir ohne Stiftungen gehabt haben das nämlich die Gmbh und K OKAG, die Gewinne daraus, die dann übrig bleiben auch nachdem die Abschreibung erhöht worden ist und weniger zu versteuern übrig geblieben ist.

00:08:44: diese Gewinnen wurden ja mit forty-fünf Prozent von dir versteuert.

00:08:48: Die werden jetzt nur noch mit fünfzehn versteuert Weil die Lichtenstein-Stiftung wird in Deutschland beschränkt steuerpflichtig.

00:08:55: Die zahlt in Deutschland, also muss in Deutschland eine Steuererklärung abgeben über diese Einkünfte der GmbH im KOKAKY.

00:09:01: und weil die Stiftung einer Körperschaft ist, zahlt ihr in Deutschland nur fünfzehn Prozent Steuern.

00:09:06: Und eine deutsche Stiftungen würde übrigens auch fünfzehnt prozent Steueren nur bezahlen.

00:09:10: Dann haben wir das damit gelöst.

00:09:12: Du hast einen kompletten Insolvenzschutz in Zukunft auf dein Vermögen Erbschaftssteuer auf dieses Vermögen, was da drin ist und was dann noch zusätzlich dazukommt an Immobilien wird nie wieder anfallen weil du hast keine Immobilie mehr.

00:09:28: Verstehst Du?

00:09:29: Du hast ja deine Immobilier verkauft an die GmbH KOKAKI Und Deine Anteile an der Gmbh KOKKAKI hinterher verschenkt an die Stiftung.

00:09:36: Also man muss die Reihenfolge der Aktion spielt hier eine Rolle.

00:09:40: Da ist dann nochmal so ne Wissenschaft für sich.

00:09:42: In welcher Reihenfolge macht man was, damit das Finanzamt nicht sagt, dass es Gestaltungsmissbrau?

00:09:48: Da gibt's noch ein paar Dinge die man beachten muss natürlich.

00:09:52: Aber der Weg ist der, der hinterher rauskommt und die Weggzugssteuer ist weg weil... Also die war auch vorher schon weg mit der GmbH im Kokagie Die ist mit einer Stiftung aber auch nicht da.

00:10:02: also sie kommt nicht wieder sozusagen.

00:10:04: Das heißt du hast den Vorteil der Weggzugsbesteuerung Keine Erbschaftssteuer mehr auf deinem Mobilienvermögen.

00:10:10: Du hast einen Insolvenzschutz, du hast fünfzehn Prozent Steuern und du hast alle deine Ziele

00:10:14: erreicht.".

00:10:15: Und du siehst kurze Fragerunde ist erlaubt.

00:10:17: ich gehe wieder zurück mit dieser Konstellation.

00:10:20: viele sagen dann auch okay aber ist die Erbshaft Steuer am Ende wirklich weg?

00:10:23: weil du hast ja die Kaufpreisforderung.

00:10:27: sehr klar wenn du für zehn Millionen Euro beim Schritt eins verkauft hast an der GmbH und CocaG da hast du ja zehn Millionen EUR Forderungen.

00:10:34: das heißt zwar keine Immobilien mehr in Deutschland Aber du hast eine Kaufpreisforderung, die ist ja auch Erbschaftsteuerpflichtig.

00:10:40: Ja aber das Konzept ist doch und das Steuerrecht ist so gebaut dass alles das was bis jetzt in Deutschland entstanden ist das bleibt.

00:10:49: in Deutschlands kriegt man nie weg außer du würdest die Immobilien irgendwie nicht verkaufen sondern verschenken an einer Stiftung.

00:10:59: aber dann würde Schenkungssteuer sofort entstehen in den Höhe von dreißig Prozent.

00:11:03: deswegen ist es nur theoretisch möglich Das heißt, es bleibt erst mal dabei dass die zehn Millionen eingefroren sind in Form einer Kaufpreisforderung in Deutschland.

00:11:11: Aber alles was dazu kommt ab jetzt ist komplett erbschaftsteuerfrei und du lebst von dieser Kaufpreisforderung.

00:11:18: das heißt Du wirst gar keine Steuern mehr bezahlen in Deutschland weil im Idealfall bei solchen Menschen ist die Kaufpreiseforderungen so hoch dass sie davon leben können.

00:11:27: Die Tilgung ist ja immer steuerfrei Und da kommen noch ein paar Zinsen dazu, gut.

00:11:30: Die kosten einen twenty-fünf Prozent Abgeltungssteuer, sei es drum.

00:11:33: Das heißt die werden ihre Gesamtsteuerbelastung weil ja drei Prozent Tilgung ist.

00:11:39: vielleicht ums einfach zu sagen drei Prozent Tägung plus drei Prozent Zins sind.

00:11:44: Ist die Hälfte der Kaufpreisforderungen steuernfrei und auf die andere Hälften, die du bekommst nämlich den Zins Anteil kommt.

00:11:50: Vierzehn Prozent Steuern im Mix bist du bei einer Steuer Belastung von zwölf Komma fünf Prozent.

00:11:55: das heißt Du bist da schon in deinem eigenen Steuerzahler Gedenktag irgendwo im Februar angesiedelt.

00:12:01: Deswegen sagt ich, auch Februar wird funktionieren aber muss relativ viel dafür tun und du verlebst dann deine Kaufpreisforderung natürlich auch im Laufe der Jahre.

00:12:10: Du lebst davon Und dann ist sie nicht mehr zehn Millionen sondern wird halt immer weniger.

00:12:20: Danke dass Du in dieser Folge dabei warst.

00:12:22: Wenn Du Lust auf noch mehr Steuerinsider hast Dann lass gern ein Abo da und gib dem Podcast eine Bewertung auf Spotify oder Apple Podcast.

00:12:31: Du möchtest das Spiel mit den Steuern beherrschen?

00:12:34: Dann lass uns sprechen.

00:12:35: Trage dich für ein kostenfreies Gespräch ein!

00:12:38: Den Link dazu findest du in den Shownotes.