#44 Die Immobilien-Steuer-Falle

00:00:00: Immobilien gelten als eine der beliebtesten Möglichkeiten, Vermögen aufzubauen.

00:00:03: Doch gerade Unternehmer verschenken dabei häufig sehr viel Geld weil wichtige steuerliche Entscheidungen zu spät oder falsch getroffen werden.

00:00:11: Ich zeig dir wo die größen Fehler entstehen und worauf du unbedingt achten solltest

00:00:19: Systematisch Steuern sparen und nachhaltig Vermögenschützen.

00:00:23: Herzlich Willkommen im Steuer Mentoring Podcast.

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00:00:38: Und hier ist dein Host, der mit dir sein Wissen aus über zwanzig Jahren Praxis teilt – Nelson Kremers.

00:01:03: nutzt du dein Arbeitszimmer im angestellten Verhältnis, dann kannst du die anteiligen Kosten.

00:01:08: Das können ja zum Beispiel die anteillige Miete sein für das Arbeitszimmertal.

00:01:11: Also gesetzt den Fall du wohnst in einer Wohnung, die hatte hundert Quadratmeter und das Arbeits Zimmer hat zwanzig Quadratmetern, dann wären es zwanzich Prozent deiner Miete, die du für dieses Arbeitszimmers ansetzen könntest.

00:01:22: Da gibt's aber auch Pauschalen, die Du nutzen kannst Und kannst.

00:01:26: auch nicht nur die Kosten des Arbeitszimmers, sondern du kannst zum Beispiel auch die Kosten der Ausstattung absetzen.

00:01:32: Ausstättungen könnten ja sein Möbelstücke also wie Schreibtisch oder Schrank können aber auch Arbeitsmittel sein wie PC, Laptop, Kamera je nachdem was du machst und welches Equipment du brauchst.

00:01:43: Wenn du selbstständig bist dann kannst du grundsätzlich auch Kosten des Arbeitzimmers absetzen sowohl wenn du in einer gemieteten Immobilie bist Auch da wieder die anteilige Miete und die Ausstattung, aber natürlich wenn du im Eigenheim bist dann entstehen dir ja auch Kosten.

00:01:58: Nämlich Anteilige Abschreibungen, Anteiligen vielleicht auch Zinsen- und Anteiligenebenkosten.

00:02:05: Bei den Abschreibungen ist so eine Sache meistens wohnst du ja nur selber drin.

00:02:09: das heißt also da fallen Abschrebungen weg Aber die Nebenkosten für das Gebäude bleiben gleich wohl.

00:02:14: Da musst du nur aufpassen, dass du da nicht eine Steuerfalle reinläufst.

00:02:17: Weil es gibt ein neues Urteil was besagt das bei Arbeitszimmern oder generell betrieblich genutzten Zimmern die nicht mehr als dreißig Quadratmeter ausmachen.

00:02:26: also ist ne großzügige Neuregelung die es da gibt kein zwangsweises Betriebsvermögen entsteht.

00:02:32: Denn es ist ja vom Grundsatz her so, du hast ein eigenes Haus und hast dort eine betriebliche Nutzung dann wird quasi diese.

00:02:41: bleiben wir wieder beim Beispiel das Haus hat hundert Quadratmeter, das Arbeitszimmer zwanzig Quadratmetern Dann fallen quasi zwanzigeinhundertste also zwanzich Prozent von deinem Haus Fallen ins Betriebvermogen.

00:02:53: Und hier gibt's durch die Neuregelung die Möglichkeit bis dreißig Quadrate Metern eben dieses Zimmer zu nutzen.

00:02:59: Es entstehen der Firma dadurch Kosten.

00:03:01: Das sind Betriebsausgaben.

00:03:02: und bis zu dreißig Quadratmeter, sagt das Gesetz, dass es eine Art nicht aufs Aufgriffsgrenze gibt, schwieriges Wort wo das Finanzamt sagt, bis zu dreizig Quadratmetern machen wir nichts und dieses Zimmer fällt nicht ins Betriebvermögen aber achtet darauf auch gerade bei größeren Zimmern.

00:03:20: oder du nutzt mehrere Räume dann kannst du ganz leicht in all die Problematik des notwendigen Betriebesvermögens fallen, was bedeutet dieser Anteil wird aktiviert in deiner Bilanz deines Betriebes und wenn du das Haus irgendwann mal verkaufst dann ist vielleicht nur ein Teil steuerfrei.

00:03:37: Nämlich im einem Beispielsfall achtzig Prozent und zwanzig Prozent sind eben Steuerpflichtung und das will man nicht.

00:03:43: Und bei GmbH's Wenn du eine Gmbh betreibst?

00:03:45: darüber hinaus gibt es da noch die Problematik der sogenannten Betriebsaufspaltung.

00:03:50: Wenn du also als Eigentümer des Hauses das Haus für betriebliche Zwecke der GmbH nutzt, könnte sich daraus eine ganz fiese Konstellation ergeben die man Betriebsaufspaltung nennt.

00:04:01: Das solltest du unbedingt vermeiden, aber bis zu einem Dreißig Quadratmeter hast du da kein Problem.

00:04:05: Und dann ist es sogar eine Gestaltungsoption zu sagen okay nimm doch dieses Arbeitszimmer auf jeden Fall mit auf ihn zum Beispiel deine GmbH bis zu dreißig quadratmeter.

00:04:17: berechne auch mieter oder anteilige Miete oder berechnen die anteiligen Kosten Für dieses Arbeitszimmer doch weiter, weil dann entstehen eben Aufwendungen in der GmbH und privat hast du nichts zu versteuern wenn du nur deine Kosten weiter belastest.

00:04:32: Weil es entsteht ja kein privater Gewinn bei dir.

00:04:36: Denk mal geschützte Immobilie!

00:04:37: Wo liegen die steuerlichen Vorteile?

00:04:39: Und wo lauern die Fallstrecke?

00:04:42: Also ich sag mal so, die steuerlichen Vorteile bei denkmalgeschützten Immobilien sind ja ähnlich wie bei Neubauimmobilien mit im QNG-Standards.

00:04:53: Das sind ja Neubauimmobilien, die du mit fünf Prozent dekresiv abschreiben kannst und die ersten vier Jahre nach Anschaffung.

00:05:00: Du noch mal fünf Prozent quasi wie so eine Art Sonderabschreibung bekommst also zehn Prozent pro Jahr für den nächsten vier Jahren.

00:05:07: So das ist natürlich so eine dekressive Kurve.

00:05:09: es sind jetzt nicht wirklich zehn Prozent sondern aus den Zehen werden da neun acht sieben usw.. weil es eine dekressive Kurve ist, aber vom Grundsatz her hast du hohe Abschreibungen bei Neubauimmobilien im Q&G-Standard und bei denkmalgeschützten Immobilien genauso.

00:05:24: Du hast viel höhere Abschreibungssätze und du kannst den Teil der Immobilie, den du denkmal saniert hast.

00:05:33: also dass du hast ein Altbausubstanz.

00:05:35: Die kostet vielleicht zweihunderttausend Euro.

00:05:37: Und die größten Kosten laufen in die Denkmalsanierung, also die Fassade wird saniert und da kommen neue Türen rein oder neue Fenster.

00:05:45: Und sie müssen natürlich in diesem Style aus dem neunzehnten Jahrhundert gehalten werden.

00:05:48: Da gehen die meisten Kosten drauf und das Haus erscheint wieder im Glanz wie zu nineteen Hundert.

00:05:53: Dann betragen dafür leicht die Sanierungskosten fünfhundertausend Euro meistens deutlich mehr als diese Altbausubstanz gekostet hat.

00:06:01: Diese fünfhundert tausend euro kannst du dann über zwölf Jahre komplett abschreiben.

00:06:05: So ist natürlich super attraktiv.

00:06:06: Du hast also in den ersten zwölf Jahren sehr hohe Abschreibungen, genauso wie du bei Neubau-Immobilien in den ersten vier Jahren sehr hoch Abschreibung hast mit dem großen großen Vorteil.

00:06:18: wenn also die Option, die es in Deutschland gibt und das ist ja ein Riesenprivileg was ich so in keinem anderen Land Europas kenne dass du Immobilien, die du vermietest nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen kannst dann nutzt du diesen Vorteil des schnellen Abschreiben der Denkmalschutzimmobilien Und verkaufs nach Ablauf der Denkmalschutzabschreibungen im Jahr zwölf, dann sind ja meistens so sechzig-siebzig-achtzig Prozent der Immobilien abgeschrieben.

00:06:44: Der Restbuchwert ist klein.

00:06:46: Verkaufst diese Immobilie in deine Unternehmensstruktur?

00:06:49: Also das kann zum Beispiel eine GmbH und CoKG sein die du z.B.

00:06:54: als Familiengesellschaft gründest.

00:06:55: Das kann aber auch deine Stiftung sein.

00:06:57: Natürlich kann das auch ein ImmobiliendgmbH sein wobei ich dir aus ganz bestimmten Gründen nicht mehr empfehlen würde und hebst damit deine Abschreibungsbemessungsgrundlage.

00:07:08: Am besten geht das übrigens mit einer Personengesellschaft, der sogenannten Familienpoolgesellschaft weil du kannst die Immobilie dann quasi zum Marktwert in zwölf Jahren an eine,

00:07:19: z.B.,

00:07:20: Familienkg verkaufen wo deine Familie daran beteiligt ist das ist idealerweise der Ehegarte und die Kinder und dann entsteht noch nichtmals Grunderwerbsteuer.

00:07:29: durch den Vorgang hast neue Abschreibung in der Familiengesellschaft du schreibst die Immobilie dann quasi nochmal ab und das gelingt natürlich bei Denkmalschutzimmobilien am allerbesten.

00:07:41: So, wo sind aber die Faltstrecke?

00:07:43: Und nach meiner Erfahrung ist einer der Hauptfaltstricke ist finde eine Denkmalschutzimmobilie.

00:07:50: Die vom Kaufpreis her so gestaltet ist dass der Kaufpreist fair ist und die steuerlichen Vorteile durch die hohen Abschreibungen nicht vielleicht schon zu siebzig oder achtzig Prozent eigentlich bei deinem Immobilienverkäufer hängen bleiben weil einfach die Kaufpreise sehr hoch sind.

00:08:08: das passiert sehr oft Das weiß natürlich jeder, dass Denkmatschutzimmobilien sehr steuergetriebene Investments sind.

00:08:15: Und die Initiatoren preisen das dann auch gerne mal ein.

00:08:18: und da muss man sich ausrechnen, wer kriegt eigentlich wie viel Anteil von meinen ganzen Steuerersparnissen?

00:08:24: Bin ich das zu hundert Prozent oder ist es vielleicht der Bauträger auch nochmal zu fünfzig Prozent oder sechzig Prozent?

00:08:30: Das ist so die Herausforderung bei Denkmalschutzimmobilien.

00:08:34: Ich kaufe eine Immobilie und möchte renovieren oder sanieren, was muss ich steuerlich unbedingt vor Beginn beachten?

00:08:42: Unbedingt solltest du die sogenannte Fünfzehn-Prozent-Grenze beachten.

00:08:45: Was ist das?

00:08:46: Du kaufst also heute eine Immobilie und dann sagt die Finanzverwaltung ab Heute gerechnet den nächsten drei Jahre!

00:08:52: Wenn du innerhalb der ersten drei Jahren nachkauft der Immobilier mehr als fünfzehnt Prozent des Kaufpreises für das Gebäude, also nicht Grund und Boden.

00:09:02: Für das Gebärde ausgibt es für Sanierung oder Renovierungen dann kannst du die ganzen Kosten nicht mehr im Jahr der Entstehung der Kosten absetzen, also sofort abziehen sondern du musst diese Kosten über die Laufzeit Lebenszeit der Immobilie verteilen und das in üblicher Weise den nächsten vierzig bis fünfzig Jahre was sehr unattraktiv ist.

00:09:21: Also Beispiel Du kaufst eine Immobilien und die kostet zwei hunderttausend Euro.

00:09:27: von den zweihunderttausend Euro entfallen fünfzigtausende Euro auf Grund und Boden.

00:09:31: Und einhundertfünfzigtaussend Euro, entfallen dann auf die Steine.

00:09:36: So, fünfzehn Prozent von einhundertfünfzigtausenden sind zweinzwanzigtaussende Fünfhundert Euro.

00:09:41: Das heißt wenn du mehr als zwanzigzausend Fünf hundert Euro innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf ausgibst für Renovierung oder Sanierung kannst du die Zweihnzwanzitausende Fünfundat Euro nicht mehr sofort abziehen als Werbungskosten und damit verrechnen mit anderen und positiven Einkünften, die du hast.

00:09:58: Hast also keinen Steuerspareffekt sondern du musst diese Kosten auf den nächsten vierzig bis fünfzig Jahre verteilen.

00:10:04: ja dann machen wir sich natürlich mit ein paar hundert Euro eben Ja, nur bemerkbar.

00:10:09: Es ist relativ uninteressant.

00:10:11: Darauf solltest du achten.

00:10:12: Idealerweise es gibt mehrere Methoden die natürlich... Die Methode die auf der Hand liegt ist einfach Du wartest drei Jahre und sanierst erst dann weil dann bist du aus diesen fünfzehn Prozent Begrenzung raus.

00:10:24: das heißt also wenn nun nach drei Jahren sanieren da gibts gar keine Grenzen.

00:10:27: Das heißt du kannst dann so viel ausgeben wie du möchtest.

00:10:31: Da gibt's zwar andere Beschränkungen, die du beachten solltest.

00:10:35: Wenn du die Immobilie so stark renovierst dass du quasi einen anderen Standard also eine sogenannte Standardanhebung machst dann kannst du auch nicht mehr alles gelten machen sondern musst dann auch abschreiben.

00:10:47: aber für die üblichen Renovierung Sanierungen wenn jetzt mal ein paar Fenster ausgewechselt werden müssen neue Anstrich Neue Böden oder die Decke abgehängt werden muss oder ähnliches das ist ja keine Standardanhebung, dann bist du aus der fünfzehn Prozentgrenze nach drei Jahren raus.

00:11:01: Und dann gibt es natürlich noch Profi-Gestaltungen wie du die fünfzehnt Prozentgrenzen umgehen kannst auch innerhalb der ersten drei Jahre.

00:11:10: Wenn dir die Gestaltung gefallen hat, wenn du Informationen rausgezogen hast, die für dich unglaublich werbvoll sind weil du in Immobilien investierst dann lade ich dich ein.

00:11:19: Komm doch einfach in eins unserer sonntaglichen Webinare das sind unsere Steuermentoring Lives Sonntags um elf Uhr und informiere dich über Gestaltungen zum Thema Immobilie aber auch zu anderen Themen wie du Steuern sparen kannst Vermögen aufbauen kannst, Vermögens schützen kannst.

00:11:34: bis dahin deinen letzten Kremers.

00:11:40: Danke dass Du in dieser Folge dabei warst.

00:11:42: Wenn du Lust auf noch mehr Steuerinsider hast, dann lass gern ein Abo da und gib dem Podcast eine Bewertung auf Spotify oder Apple-Podcast.

00:11:51: Du möchtest das Spiel mit den Steuern beherrschen?

00:11:54: Dann lass uns sprechen!

00:11:55: Trage dich für ein kostenfreies Gespräch ein.

00:11:58: Den Link dazu findest du in den Show Notes.